业内：营业税卖方承担 明年一季度二手房将趋冷

9日召开的国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。当日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，抑制投机性购房。这表明，政府已关注今年以来各大城市房价快速上涨的现象，并将恢复从严征收商品房交易环节的税种来抑制投资和投机性购房需求；但依然支持自住和改善需求。

　　二手房成交将萎缩

　　联合证券房地产分析师鱼晋华指出，个人住房转让营业税是在二手房交易环节征收，目的是增加商品房交易成本，降低商品房成交频率，其直接影响是二手房市场交易将有所萎缩。作为投资买房的退出渠道，二手房市场交易“收紧”，将遏制投机炒房行为和需求。

　　链家地产认为，在供不应求的状态下，营业税负担将主要由买方承担，因此，今后3-5年内次新房需求将下降。10月以来，受优惠政策取消传闻的影响，重点城市二手房交易呈现“政策末班车效应”，量价飙升。

　　21世纪不动产分析师孟奇指出，国务院此次出台政策从严征收商品房交易环节税种，将抑制二手房交易，并在一定程度上对房价产生负面影响。

　　据美联物业统计数据显示，5年内二手房成交已占北京11月市场总成交房源的62％。一旦营业税优惠取消，年底将有大量5年内二手房集中上市，业主急于过户，议价空间将增大。

　　业内预计，二手房成交量将在12月上升至历史顶峰，随后成交量及价格双双开始下调，2010年一季度，二手房市场可能趋冷。

　　政策不确定性消除

　　鱼晋华指出，国务院常务会议同时明确，其他住房消费政策将继续实施，换言之，此前减免首次购房契税、金融政策上的利率优惠等将继续实行，自住消费群体将继续受到扶持。这表明，政策的不确定性已经消除，此前市场所疑虑的“首套房七折利率可能取消”也不会发生。因此，此次政策微调并不是实质性利空。她认为，二手房交易受到遏制后，部分自住需求和改善性需求将向新房市场分流。

　　长城证券认为，货币政策保持适度宽松；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；积极稳妥地推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制是中央经济工作会议确定的方向，对房地产业的影响整体偏正面。遏制投机需求有利于行业中长期的健康发展。

　　业内专家还指出，今后，政府将着力推进城镇化，放宽中小城市和城镇户籍限制，同时增加中低价位和限价商品房的供应。这将给二三线城市房地产带来机会，也有利于提高新房开工率，提高房地产开发投资，助推行业景气进一步回升。