房产调控还需出拳有力 应用累进税制开征物业税

    ●应采用累进税制开征物业税

    ●在住房贷款政策上有保有压

    ●扩大住宅土地供应控制囤地

    去年12月以来，中国政府紧锣密鼓地出台了一系列遏制房价过快上涨的政策，展开了打击投资投机性购房、打击高房价的强力调控。本次调控保持政策的连续性和稳定性，可以避免出现2007年用药过猛的现象，防止房价出现大涨大跌。但是，在保持连续性和稳定性的同时，调控房地产政策还应重视进一步完善政策与加强执行力度，促使飙升的房价“悬崖勒马”。

    应该看到，在经济尚未全面回暖、人均收入并未实质性提高的情况下，投机投资性购房需求的单方上扬并不能带动房价与成交量的可持续上涨，因此大幅上涨的房价缺乏有效需求的支撑，未来房价大涨的可能性并不大。但是，房地产市场中85％自住型购房者的存在，加之中国人口变迁趋势未发生根本性转变的情况，使得市场真实购买力非常坚实，房价自然难以深幅下跌。

    如何使房地产调控政策产生应有效力，以减少中国经济对房地产市场的高度依赖性，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利，将取决于住房制度改革的进一步深化与创新。

    首先，政府应平衡国家长期利益与地方短期利益的关系，改革分税制，遏制房地产市场的钱权交易现象，以保证房地产市场的持续发展。“土地财政”彰显了现行财税体制的弊端，使建设用地过度扩张，更使投资过热、地价飙升。因此，要整顿国内的房地产市场，建立起市场秩序，不仅要改革分税制，切断地方政府与开发商之间的利益纽带，还应打击房地产市场的钱权交易，检查目前各房地产行政审批环节，全面清理整顿土地产权制度、土地转让交易制度以及住房建设的规划审批制度等。

    其次，税收制度改革刻不容缓。物业税的开征特别是采用累进税制，可以提高投机需求的交易成本，有效打击房地产投机活动，稳定房价，在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫；通过差别税率对房地产市场进行调节，对高档别墅住户加大征税额度，对普通住房居住者减少征税甚至减免物业税，亦可大大减少购房中的“贪大”心理，在一定程度上节约土地资源，增加住房供应量，降低住房价格。

    第三，银行应该采取差别化的信贷政策，在贷款政策上有保有压。对居民自住性购房需求要继续采取鼓励和支持的态度，与此同时，继续严格执行二套房贷政策防止过度投机炒作。二套房贷政策自出台以来就一直是压制投机性购房者的“利器”。随着首付比例的提高和贷款利率的上浮，炒房者投机盈利空间缩小，必将有效遏制投机性购房行为，为过热的楼市降温。监管部门在明确二套房标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求，并对此设定不同利率与首付门槛，如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件，对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高，并建立违规惩戒机制，如对购房后空置行为征税等，减少投机行为对房价的不当推动。

    第四，政府应找准政策定位，适度扩大住宅土地的供应，相应控制土地利用率，并对囤积土地行为进行遏制。对目前的市场而言，单一加大土地供给远远不够。政府不仅要出台政策，保证保障性和中小套型住房土地的供应，更应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和楼房高度，最大限度节约土地，提高住宅利用率，并对房地产企业囤地现象加以打击，依法要求开发商按期开工，在一定程度上降低房地产商的垄断利润。

    当然，政策制定之后，还应加强监管，并且用强有力的措施包括问责制度来保障执行力，防治政策执行过程中效果减弱。

    随着中国经济的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但是，如果房价的价格与价值严重背离，其涨幅远超公众的承受范围，是不合情理的。只有完善政策，中国房地产市场才能实现健康、持久、向好的发展，只有出台稳健的政策指导与完善的监管方案，建立房地产业持续健康发展的长效机制，才能保证房地产市场的平稳运行。

    （郭田勇 作者为中央财经大学中国银行业研究中心主任）