购物中心“跑马圈地”转向二三线城市

　　随着一线城市购物中心发展成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现,二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆,吸引各类开发商和零售商进驻。

　　购物中心越开越多,越开越大。在完成一轮跑马圈地之后,面对空置率的压力,购物中心会开始资源整合。事实上,北上广深等一线城市的购物中心早已开始了整合,而被认为还在圈地阶段的二三线城市,已经悄悄地步入了调整期。

　　购物中心是商业地产与零售的结合,除了需要具备商业地产的开发和运营能力,还需将零售业的特点纳入其考量范畴,如建筑结构要符合所选零售业态的经营需要、租户选择遵循目标消费群体特征、经营重点体现为消费者营造体验式享受等等。目前,购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二、三线城市快速兴起特点。购物中心一方面在一线城市全面调整策略,进行资产优化,另一方面,不断在二三线城市攻城略地迅速布点。

　　购物中心大体量化趋势明显。目前,中国一二线城市购物中心平均体量约7万平方米。一线城市中购物场所密集且租金持续高企,与此同时,城际交通逐步完善以及私家车保有量的快速增长使得距离不再是购物主要障碍,城市近郊成为新的发展空间。“提高租赁率,通过调整品牌、布局乃至业态来优化资产,已经是一线城市购物中心正在努力的方向”,仲量联行华南区零售地产部总监林世松在接受采访时表示,购物中心出于提高业绩的要求,往往会在一个运营周期过后,重新对品牌组合进行调整。实际上,购物中心的增长动力将逐渐从开发进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。购物中心的开发者和运营者正在商业定位、业态组合、经营和管理模式等方面进行调整,以适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。

　　仲量联行提供的一份数据显示,未来中国作为购物中心消费主力的“中产”人群将不断上升,这一趋势也使得购物中心跑马圈地的热情迅速向二三线城市蔓延。随着一线城市购物中心发展成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现,二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆,吸引各类开发商和零售商进驻。“从圈地到调整,一线城市经历的购物中心发展模式将会在二三线城市继续上演”,林世松说。业内人士分析,在二线城市,那些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目正在承受着日益升级的招商压力,并且有可能在不久的将来迎来一轮并购狂潮。

　　值得注意的是,购物中心正在经历业态调整的变化。很久以来,业内普遍认同购物、餐饮、娱乐各为5:2:3业态配比,然而,这个比例正被逐渐打破,购物、餐饮、娱乐并驾齐驱的配比目前并不少见。随着商业发展,消费者越来越重视购物的体验,观影、吃饭、KTV等已成为消费者光顾购物中心的日常消费项目。餐饮、娱乐企业具有培育期短和迅速积聚大量客流的优点,随着企业进驻购物中心的热情日益高涨,餐饮、娱乐往往成为购物中心招商较快部分。正因为如此,餐饮和娱乐业态在购物中心各大业态中表现出强劲的付租能力,也愈来愈受到重视。仲量联行近期发布的报告称,餐饮及娱乐业态将继续支撑2013年广州零售地产的租赁市场。林世松表示:“鉴于零售商对经济前景持有忧虑,预计下半年的租赁需求增长依然疲软,餐饮及娱乐业态将继续成为零售物业的重要需求来源”。