“地产预售制”只能走渐进改良途径

两会期间,多份提案议案建言改革或取消目前房地产预售制。例如民革中央的提案认为,住房预售制现在已经是地产“捆绑”银行和市场风险的制度,台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房,他认为预售制有几大弊端:信息不透明造成纠纷不断（例如质量问题）,诱发开发商延期交房、抵押房再预售,甚至出现“携款潜逃”等违法行为;推高房价,便于开发商囤积居奇;降低了开发商的门槛,使得房地产市场“龙蛇混杂”。但是,支持房地产预售制的人士表示,如果取消房地产预售制,很多中小地产商“突然死亡”,造成大量银行坏帐,并导致房地产供应量急剧萎缩,供求失衡加剧房价上涨。

　　实际上,在2005年就“房地产预售制存废问题”全社会展开了激辩。其导火索是央行在该年发表的《2004年金融地产报告》上指出,“很多市场风险和交易问题都源于预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的预售制度,改期房销售为现房销售”。当时相关部门极力反对,最终“取消房地产预售制”无疾而终。

　　为什么央行以及银监会曾经对房地产预售制如此警惕？因为房地产预售制从某种程度上改变了游戏规则。地产商开发过程中是要有自由资金做“沉淀”的,这意味着风险共担,例如银监会要求是35％。但是房地产预售制改变了这一切,即地产商的自筹资金也可以通过购买者的储蓄或者购买者的银行按揭贷款来获得,地产商的自有资金比重越来越小了,“空手套白狼”的运作越来越容易。这是提高地产商的“金融杠杆率”行为（再加上地产商对建筑商“垫款机制”的利用,地产商的金融杠杆率越来越大）,也是将风险完全转嫁给银行（以及购房者）的行为。

　　主流的见解认为,地产商金融杠杆率的奇高和“空手套白狼”的可行造就了地产商门槛很低,“龙蛇混杂”。但疑惑的是,既然市场主体很多,应当有竞争性的市场价格出现,但实际上房价很难下降,相反却容易“串谋上升”,于是分析人士只得归因中国人对住房的需求太“旺盛”。其实,无论是“龙”还是“蛇”虽然众多,但都具有垄断性的,因为他们背后的地方政府对土地是高度垄断的。从整体上看,地方政府多而分散,房地产没有太大的集中度。但每一家地产商都需要获得地方政府的认可,才能“拿到”土地,所以从每一个“点”上的区域市场看,他们又是垄断性的。于是,房地产预售制和地方政府对土地的“垄断”结合在一起,其本质是将“风险”丢给银行体系。

　　所以,取消房地产预售制是异常艰难的,也是不现实的。其改进的重点只能放在将预售制变成一种“地产资格审查制”,拥有优质资格的地产商才获得预售权;或者效仿“香港经验”,将预售方式和预售合同多样化,例如预售资金不是一次性给付地产商,购房者可以多次预防,加强对住房建设进度的“掌控权”;或者建立所谓的“预售金专项监管体制”,地方政府下属部分作为监管者是不恰当的,可以让某家非地产商“主银行”的银行（或者担保公司）来担任,它对预售资金进行管理,防止地产商“卷款而逃”,若如此则承担赔偿功能。总之,房地产预售制是房地产杠杆率的一个重要组成部分,它是最核心的利益所在,它具有强大的生存能力。