调控挤出投机需求 二三线城市楼市风险加剧

　　就在国庆长假之前，贵阳市政府突然公布《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，规定凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。这一规定，简而言之，就是买房送户口，显然与中央三令五申的房地产调控背道而驰。

　　当一个城市的新建住宅供应量超过当地居民家庭户数，那意味着什么？中国西南省会城市贵阳，仿佛坐在了楼市崩盘的火药桶上。这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人的城市，将要面对户均好几套房的尴尬局面。

　　2005年前后，建筑面积达到20万平方米的楼盘，在贵阳这样一个三线城市，已经可以被视为大盘了。然而现在，总建筑面积超过100万平方米，占地几千亩的大盘比比皆是。其中一个名为花果园的超级大盘，总建筑规模更是达到了1830万平方米，堪称中国第一大盘。

　　根据公开资料显示，花果园是宏立城集团启动总投资300亿元、总建筑面积560万平方米的花果园彭家湾改造项目。在2011年，宏立城集团再次拿下五里冲片区改造项目，大手笔圈定贵阳中心，使之成为一个占地6000余亩的城市中央生态区，一个总建筑面积1830万平方米的贵阳国际中心。仅此一个楼盘，规划居住的人口就高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。

　　有业内人士指出，此次贵阳市政府之所以敢“顶风作案”，正因楼市严重过剩，别无选择。公开信息显示，在贵阳，总共有花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等13个体量超过100万平方米的超级大盘。仅这13个楼盘，总建筑面积接近4500万平方米，其中规划居住人口预计总计约达110万人。

　　据不完全统计，贵阳超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘，均不下30个，这些楼盘预计总建筑规模也不下3000万平方米，规划居住人口接近100万人。但据贵阳市2010年第6次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为294万人，占68.13%；居住在乡村的人口为137万人，占31.87%。比较之下，贵阳市房地产市场的供给过剩可见一斑。

　　然而，天量的市场供应偏偏遭遇了2010年以来的楼市调控。在限购等多方政策打压下，贵阳楼市也较为低迷，直至2012年上半年，多家楼盘上演价格“高台跳水”。据筑房网此前发布的数据显示，2012年上半年，贵阳楼市成交量同比大幅上升的同时，成交价却同比大幅下降。业内人士纷纷预言，贵阳将成为继鄂尔多斯与温州后又一个楼市崩盘的城市。

　　其实，面临类似风险的城市并不止贵阳，中国的很多二、三线城市，都存在不同程度的房地产供给过剩的现象，武汉、长沙、成都、呼和浩特……在过去的房地产热潮中，这些城市兴修了太多的房地产项目，但却没有相应的需求支撑，在房地产调控挤出投资投机需求的作用下，供给过剩的风险愈加突出。

　　几个月前，包头最大的房企老板魏刚选择上吊自杀，以此结束高利贷带来的资金链压力其正在开发建设的项目中数栋高层陷入停滞，成为一片尚未封顶的烂尾楼。在游资蜂拥的包头、鄂尔多斯房地产市场，这样的烂尾项目只是冰山一角。

　　近日，也有媒体曝出在河北唐山，开始出现多个项目停建或者缓建的现象，在调控的重压之下，当地由于资金链发生断裂的中小开发商不在少数，原来开盘即被抢购的楼盘，现在工地上十分冷清。

　　这也衍生出另外一个问题。当我们谈论中国房地产市场时，是否需要将京沪穗等一线城市与其他城市分开？它们分属于两个房地产市场。可以预期的是，当房地产调控持续，这些一线城市的房价，尤其是地段较好的地区，并不会受到太大的冲击，但在那些二、三线甚至四线城市呢？鄂尔多斯的康巴什新城，或许是二、三线城市房地产投资过剩、库存积压的缩影。