北京别墅“银十”惨淡收官 供应持续低迷

　　10月的别墅市场可以用“冷清”二字来形容。根据机构统计数据显示，10月北京别墅市场仅实现成交221套，成交面积7.98万平方米，环比上月分别减少28.5%、19.3%，这一成交量也创下了自2月以来的月度新低。而从成交价格来看，10月北京别墅市场成交均价为30969元/平方米，环比小幅上涨，继续维持高位水平。

　　自房地产市场开始频繁调控以来，其原有的季节性自然规律逐渐消弭，原本“金九银十”的销售旺季已不复存在，市场波动完全取决于调控之下供需双方的博弈节点。

　　从今年的情况来看，由于受到限购令的影响，别墅的资格购买人群受到极大限制，而自去年以来原有的资格人群已消化不少，但是新增量却相对缓慢，因此目前市场当中具有别墅购买资格的客群绝对数量不断减少，造成了成交量的持续低迷。与此同时，虽然需求量在逐步减少，但是与此相对的供应减少的速度更甚之，供需倒挂的局面使得别墅类产品价格处于上升周期当中，近期一直处于3万元/平方米以上的高位水平。

　　从成交特征来看，受到限购令的限制，目前自住类的别墅成交占据了市场主体，从总价区间来看，10月总价500万-800万元区间的产品成交占据了市场主导，而从成交排行中也可以看出，成交前几位的香江别墅、龙湖好望山(楼盘资料)等均属于这一区间。

　　从供应情况来看，自进入2013年以来，别墅供应情况一直维持在较低迷水平，而继2月、4月之后，原本的入市佳季10月再次出现零供应。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅供应的低迷根源还是在于土地储备的不足，近年来北京土地市场出让的可供别墅开发的地块寥寥无几，目前的别墅房源多依靠三年前甚至更早时间的土地储备来支撑，后续补充不足导致别墅绝对数量出现锐减。另外，随着近期“自住型商品房”政策的提出以及较强的实施力度，目前房地产调控当中“低端归保障，高端归市场”的思路逐渐明晰，因此市场主体预期三中全会之后房地产调控方向可能会做出调整，对于高端市场的调控将逐渐放开，这也使得部分房企最近一段时间入市积极性较为低迷。

　　近日来自市住建委的消息称，年底前对于单价超过4万元的项目不再发放预售许可证，这一规定直接导致原本预计11月入市的龙湖双珑原著、泰禾北京院子、山水文园西园等高端别墅产品难以取证入市。而从成交情况来看，虽然这些高端类别墅产品并不是市场成交的主力，但是从数据中可以看出，自下半年开始，单价4万元以上的别墅类产品成交占比呈显著上升趋势，10月单价4万元以上的别墅成交占比为15%，而在上半年各月当中，这一成交占比都在10%以下。

　　北京商报记者赖大臣